Tri veže využívajú moderný prístup facility manažmentu
Článok v časopise Správa budov č.02/2008
Projekt III Veže na Bajkalskej ulici v Bratislave – to nie sú len tri ladné elipsy, ktoré sa budú podieľať na revitalizácii atraktívneho mestského prostredia. Je to aj ponuka inteligentného bývania, v ktorom sa účelne spája komfort s vysokou mierou súkromia a bezpečia. Pridanou hodnotou je aj aktívna účasť facility manažmentu ešte v priebehu výstavby objektu, sledujúca nový trend bývania budúcnosti. „Dôležité je hneď na začiatku optimálne nastavenie systému facility manažmentu,“ hovorí Ing. Branislav Tresa, výkonný riaditeľ firmy SOMAT – služby, spol. s r. o., ktorá pre III Veže zabezpečuje facility manažment, čiže komplexnú správcovskú činnosť.
Aktívny život objektu
Výnimočné projekty sú výzvou na výnimočné riešenia. III Veže k takým počinom určite patria. Zástupca developera Ing. Milín Kaňuščák hovorí: „Určite sme nechceli nechať nič na náhodu. Keďže predstavujeme tento produkt komplexne aj s dôrazom na budúcu prevádzku a poskytované služby, museli sme venovať facility manažmentu patričnú pozornosť. Verím, že investovaná energia sa nám patrične zúročí v podobe spokojných klientov.“ Inými slovami, TRICORP Development skvalitňuje svoje portfólio a zaraďuje sa k novému typu slovenského developera, ktorý už nechce len rýchlo zúročiť svoju investíciu. Facility manažment, čiže optimálne komplexné spravovanie budovy, sa stáva významnou súčasťou aktívneho života objektu hneď od začiatku výstavby.
„Je mimoriadne prospešné pre všetky strany, keď budúci správca či facility manažér objektu môže vstupovať svojimi skúsenosťami z praxe už do jeho prípravnej fázy,“ zdôrazňuje Ing. Branislav Tresa. „Ideálne je, keď sa stáva do určitej miery spolutvorcom, pričom by mal mať možnosť konzultovať a prípadne aj ovplyvňovať výber technológií, materiálov i dispozície objektu vrátane jeho nebytových a obslužných priestorov. Toto všetko môže zmeniť budúce prevádzkové náklady aj komfort a pohodu budúcich majiteľov, resp. užívateľov objektu. A najväčšia možnosť ovplyvniť všetky tieto parametre je práve v etape jeho projektovej prípravy a následnej výstavby.“
SOMAT – služby
Investor sa teda rozhodol vybrať budúceho facility manažéra, aby sa spolu s projektantmi, architektmi a generálnym dodávateľom podieľal na riešení technologických a stavebných častí z pohľadu budúcej správy a predovšetkým užívateľského komfortu klientov.
Je len prirodzené, že investor takého veľkého rezidenčného projektu si vyberá spoločnosti, ktoré majú s touto oblasťou najväčšie skúsenosti, a spoločnosť SOMAT – služby, spol. s r. o., k nim nepochybne patrí. Už niekoľko rokov firma v rámci facility manažmentu zabezpečuje a ponúka pre svojich klientov komplexné služby od správy, riadenia a prevádzky technológií objektov cez služby bežnej prevádzky, administratívny servis až po širokú škálu doplnkových a nadštandardných služieb. „Okrem služieb, ktoré sú už na trhu bežné, ako napr. upratovanie, zabezpečujeme pre našich klientov také činnosti, ktorých outsourcing si na začiatku mnohokrát ani sami nevedeli predstaviť,“ hovorí Ing. Branislav Tresa. „Ide napríklad o zabezpečenie recepcie, rôznu administratívu, školenia a vzdelávanie, starostlivosť o zamestnancov, užívateľov, štúdie využiteľnosti priestorov atď. Zoznam aktuálne poskytovaných služieb by bol dlhý, rád by som však zdôraznil, že naši manažéri tieto služby pre klienta optimalizujú nielen z pohľadu nákladov. Dôležité je aj hľadisko uvoľnenia klientových zdrojov, prevzatie rôznych zodpovedností za klienta alebo zvýšenie jeho užívateľského štandardu.“
Klient je priorita
Pre klientov III Veží je už dnes dobrou správou, že medzi investorom a správcovskou spoločnosťou sa uskutočňuje aktívny dialóg. Už teraz, teda pri realizácii projektu, sa zamestnanci spoločnosti SOMAT – služby, spol. s r. o., zúčastňujú na kontrolných dňoch, už teraz sa podieľajú na výbere jednotlivých dodávateľov na technológie či materiály. Už to je rozdiel, pretože mnohokrát na prvý pohľad výhodné riešenie môže priniesť komplikácie alebo zvýšené náklady pri budúcej údržbe. Spomenúť treba aj účasť facility manažéra pri kontrole realizácie klientskych zmien a následne účasť pri odovzdávaní priestorov budúcim majiteľom a užívateľom. Pri bežných projektoch sa klientske zmeny kontrolujú až pri odovzdávaní bytov a veľmi často dochádza k problémom so zdržaním a sklzom v dohodnutých termínoch. Je preto zrejmé, že sa tým v podstatnej miere odstraňuje nespokojnosť budúcich užívateľov.
S príchuťou nadštandardu
Je nevyhnutné, aby facility manažéri dokonale poznali objekt a všetky jeho technológie a na základe toho navrhli a nastavili služby nevyhnutné pre odborné zabezpečovanie primárnej funkcie užívania objektu a jeho bezproblémovú prevádzku. Dnes však pribúda okruh klientov, ktorí požadujú zabezpečenie komplexu kvalitných služieb a trvalý komfort užívania bytu/budovy, ktorý je vyšší ako bežný priemer. Preto sa aj pre klientov komplexu III Veže pripravujú služby, ktoré v súčasnosti nie sú na trhu celkom bežné. V objekte sa uvažuje o nepretržitej recepčnej službe, kde sa budú sústreďovať všetky požiadavky klientov. Recepcia ich bude ďalej odovzdávať podľa charakteru objednávky špecializovaným tímom pre každú službu. „Keďže chceme klientom poskytovať komplexný servis, už teraz začíname pripravovať tím ľudí, ktorí sa budú o objekt starať a riadiť jeho život. Zároveň pripravujeme služby, ktoré budeme klientom ponúkať. Každá poskytovaná služba, či už je to spôsob využitia priestorov na voľný čas, alebo pranie bielizne, má svoje špecifiká a vyžaduje si aj svoje zázemie,“ upresňuje Ing. Branislav Tresa. „Toto všetko treba zároveň podporiť vhodným informačným systémom, aby sme mohli s klientom v duchu modernej doby komunikovať aj elektronicky.“
Narastajúca potreba FM
V čom je teda význam facility manažmentu? „Facility manažér sa dnes stáva rovnocenným subjektom v procese projektovania a prípravy stavebného diela a jeho realizácie ešte pred odovzdaním do plnej prevádzky. Ako nositeľ polyfunkčného odborného výkonu je neoddeliteľnou súčasťou celého životného cyklu budovy, a to od jej vzniku až po ukončenie užívania. Toto kladie vysoké nároky na jeho kvalitu, odbornosť a skúsenosti.
Jedným z najdôležitejších faktov je, že manažovanie preberajú ľudia, ktorí musia mať skúsenosti s prevádzkou a viacerými odbormi – od stavebných technológií cez právne predpisy až po zabezpečovanie rôznych služieb,“ odpovedá Ing. Branislav Tresa. „S postupne sa rozširujúcou škálou vykonávaných činností by bola práca facility manažéra nemysliteľná bez silného firemného zázemia a podpory kvalitného tímu odborníkov z rôznych oblastí.“
Subjekt správcu (facility manažéra) sa dnes stáva nevyhnutným a nezastupiteľným partnerom majiteľa objektu. Primárne napĺňa štandardné ciele vložených investícií – starostlivosť o zverený majetok, zabraňovanie jeho znehodnocovaniu, resp. naopak, jeho ďalšie zveľaďovanie. Na strane druhej je gestorom dôležitého poslania v dnešnej vysokourbanizovanej spoločnosti – komplexná starostlivosť o nehnuteľnosť vrátane jej kvalitnej a bezpečnej správy s elimináciou rizík spojených s jej prevádzkou. A to je možno jeden z najdôležitejších aspektov partnerstva majiteľ – facility manažér.
(PET)
